국세청이 알려주는 양도소득세 실수 사례 [2024.12.24]

 

 

더 나은 일상, 더 행복한 삶을 위해 유용한 정보와 따뜻한 이야기를 나누는 "오름길의 생활 노트"입니다.

 

오늘은 < 국세청이 알려주는 양도소득세 실수 사례[2024.12.24]>와 관련된 정보를 전해드리려고 합니다.

 

1. 상속으로 2 주택이 된 경우지만 선순위 상속주택에 해당하지 않아 1세대 1 주택 비과세를 적용받지 못한 사례

 

 

 

<상속주택 특례 (소득령§155②)>
(개요)
상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용함

(상속주택)
상속받은 주택 또는 상속받은 조합원입주권·분양권이 완공되어 취득한 주택으로서 - 피상속인이 상속개시 당시 2 주택 이상 소유한 경우에는 아래의 순위에 따른 1 주택(선순위 상속주택)을 말함

 

< 선순위 상속주택 >
1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1 주택
2) 1의 주택이 2 이상인 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1 주택
3) 1&2 주택이 2 이상인 경우 피상속인이 상속개시당시 거주한 1 주택
4) 피 상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상인 경우에는 기준시가가 가장 높은 1 주택(기준시가가 같은 경우 상속인이 선택하는 1 주택)

(일반주택)
상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권·분양권이 완공되어 취득한 주택을 말함

 

<해석 사례>

2개 이상의 주택이 상속되는 경우 상속주택을 임의로 정할 수 있는지 여부
피상속인이 상속개시 당시 소유한 2개 이상의 주택 중 후순위 상속주택을 상속받은 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 특례를 적용받을 수 없는 것이며, 후순위 상속주택을 상속인간 협의하여 선순위 상속주택으로 정할 수 없는 것입니다.

 

2. 부친이 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받았으나 본인이 직접 경작하지 않고
양도하여 자경감면을 받지 못한 사례

 

<자경농지에 대한 감면 (조특법§69)>

(개요) 

거주자가 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우에는 양도소득세 감면을 적용함

(요건) 

다음 요건을 모두 충족하여 농지를 양도하는 경우 감면을 적용함
1) (거주자 요건) 농지 양도일 현재 거주자일 것(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자 포함)
2) (거주지 요건) 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 ‘거주’하면서 경작할 것

 

ㄱ. 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역
ㄴ. ㄱ의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
ㄷ. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

 

3) (8년 자경 요건) 농지의 취득일로부터 양도일까지 8년 이상 직접 경작*할 것
* ‘직접 경작’이란 농작업에 상시종사하거나, 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작하는 것을 말함

4) (농지 요건) 양도일 현재 농지*일 것
* 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지를 말함
(농지 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도, 수로 등을 포함)

 

(한도) 

1개 과세기간 1억 원, 5개 과세기간 2억 원

 

경작기간 계산방법 (조특령§66④, ⑪, ⑫)

 

(본인이 자경한 경우)
- 취득일로부터 양도일까지 기간 중 직접 경작한 기간을 통산

(농지를 상속받은 경우)
1) 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하는 경우 피상속인의 경작기간 통산
2) 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하지 않는 경우

 

상속개시일로부터 3년 이내 농지 양도 시 피상속인의 경작기간 통산
상속개시일로부터 3년이 지나 농지 양도 시 피상속인의 경작기간 통산 배제

 

(해석사례) 

상속받은 농지의 자경기간 계산( 서면-2015-법령해석재산-1787, 2016.06.03. )

 

「조세특례제한법 시행령」 제66조 제4항의 규정에 따른 경작기간을 계산할 때 상속인이 상속받은 농지를 같은 조 제1항 각호의 어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(상속개시일부터 경작하지 않은 경우 포함)에는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것입니다

 

3. 상속받은 건물을 양도하면서 취득가액을 상속세 결정가액으로 신고하지 않아 양도소득세를 추가 납부하게 된 사례

 

상속 또는 증여받은 부동산의 취득가액 (소득령§163⑨)

상속 또는 증여받은 자산의 양도소득 필요경비를 계산할 때 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다*)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.
* ’ 20.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

 

재산평가 방법 (상증법§60∼§66)

(평가원칙) 

상속개시(증여) 일 현재 시가에 따름
- 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말함

(시가평가) 

시가에 해당하는 가액은 아래와 같이 순차로 적용함
1) 평가기간 이내 해당 재산의 매매 등 가액
- 상속은 상속개시일 전·후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월∼후 3개월
- 매매·감정·수용·경매·공매

2) 평가기준일 전 2년 이내 및 법정결정기한까지 매매 등의 가액 중 평가심의위원회 심의를 거쳐 확인된 금액

3) (1, 2의 가액이 없는 경우) 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내 신고일까지 동일·유사 재산의 매매 등 가액

 

(보충적 평가) 

상속재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별공시지가, 공동주택가격, 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 등 법령이 규정하는 방법으로 평가한 가액으로 함

 

4. 주택이 수용된 후 5년이 지나서 잔존 부수 토지를 양도하는 경우에 잔존 부수토지는 1세대 1 주택 비과세가 적용되지 않음

 

 

수용 후 잔존 주택 및 잔존 부수토지에 대한 비과세 (소득령§154①)

(소득세법 시행령 제154조 【1세대 1 주택의 범위】)
1) (중략) 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며…(중략).

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

(해석 사례 1)

1세대 1 주택 비과세 해당 주택 중 일부가 수용된 경우 잔여 토지와 주택의 양도소득세 비과세 여부
( 서면-2016-부동산-3383, 2016.07.12. )

 

「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대 1 주택에 해당하는 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의 매수・수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 그 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존토지와 잔존주택에 대하여는 1세대 1 주택 비과세특례를 적용하는 것입니다

 

(해석 사례 2)

주택 부수토지가 먼저 수용되는 경우 양도소득세 비과세 여부
( 부동산거래관리과-231, 2012.04.23. )

 

거주자가 보유한 주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 주택보다 그 부수토지가 먼저 수용되는 경우 에도 수용당시 해당 주택의 보유기간이 3년* 이상인 경우 해당 주택 및 그 부수토지에 대해서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.

* 현행 2년(취득 당시 조정대상지역의 경우 거주기간 2년)

 

 

오늘은  < 국세청이 알려주는 양도소득세 실수 사례 [2024.12.24]>에 대해 말씀드렸습니다. 앞으로 더 많은 정보를 안내해 드리겠습니다.

 

지금까지  "오름길의 생활 노트"였습니다. 감사합니다.