종합부동산세 이것만 보세요!

종합부동산세

종합부동산세, 누구에게 해당되며 얼마나 내야 할까??

 

 

1. 종합부동산세란?

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

 

 

●  1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,

 

● 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

 

 

2. 종합부동산세의 주요 특징

●   보유세의 일종으로, 부동산을 '보유'하고 있다는 이유로 매년 과세됩니다.

 

●   기준일은 6월 1일입니다. 이 날 현재 부동산을 보유하고 있으면 그 해 종부세 대상자가 될 수 있습니다.

 

●   과세 대상은 공시가격 기준이며, 시세가 아닌 ‘정부가 정한 기준가격’을 바탕으로 계산됩니다.

 

 

 

 

 

3. 과세 대상은?

종부세는 모든 부동산에 대해 부과되는 것이 아니라, 일정 기준을 초과하는 경우에만 해당됩니다.

 

① 주택

• 1세대 1 주택자: 공시가격 합산 12억 초과 시 과세
• 다주택자 또는 법인: 공시가격 합산 6억 초과 시 과세

 

예) 1 주택자의 주택 공시가격이 11억이면 종부세 과세 대상 아님
그러나 2 주택을 가진 사람이 각각 4억, 5억의 주택을 보유하고 있다면 총 9억 → 종부세 대상

 

 

 

② 종합합산토지

• 나대지, 잡종지 등 주택 외 토지로 공시지가 5억 초과 시 과세

 

③ 별도합산토지

• 상업용 부동산의 부속 토지 등은 공시지가 80억 초과 시 과세

 

 

●   일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 9.16.부터 9.30. 까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.

 

 

4. 종합부동산세 납부기간

●   납부기간 : 매년 12.1. ～ 12.15.

(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그다음에 도래하는 첫 번째 평일을 기한으로 한다.)

 

●  국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.

 

●  분납 : 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부

 

●  250만 원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 초과금액을 분납

 

●  500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납

 

●  농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

 

4. 종합부동산세 

 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

 

 

 

5. 종합부동산세  세율

 

 

 

6. 종합부동산세는 어떻게 계산할까?

●   종합부동산세는 단순한 비례세가 아닙니다. 여러 요소가 반영되며 누진세율이 적용됩니다.

계산 공식 (간단 정리)

1. 과세표준 = 공시가격 - 공제금액 (6억 또는 12억) - 공정시장가액비율 적용
2. 세율 적용 = 과세표준 × 세율(0.5% ~ 6%)
3. 세액공제 or 가산세 반영
4. 산출세액 + 농어촌특별세 = 최종 납부액

 

 

●   공정시장가액비율: 2023년 기준 60%였으며, 정부 정책에 따라 매년 조정됩니다.

●   세율: 다주택자, 법인, 1 주택자에 따라 차등 적용

 

 

 

7. 종합부동산세 절세 전략

● 종합부동산세는 단지 '세금을 내는 것'에서 끝나는 것이 아니라, 사전에 전략적으로 준비하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

1. 1세대 1 주택 비과세 혜택 활용

• 12억 공제 혜택을 받기 위해 불필요한 부동산 정리 필요

 

2. 공동명의 또는 증여 전략

• 부부 공동명의를 통해 각각의 공제 혜택(6억+6억)을 받는 전략
• 자녀 증여 시에는 증여세 고려해야 하므로 전문가 상담 권장

 

3. 임대사업자 등록 고려

• 일부 세제 혜택 받을 수 있지만, 요건이 엄격하고 제도 변경 가능성 있음

 

4. 공시가격 이의신청

• 공시가격이 실제 시세보다 과도하게 높게 책정된 경우, 이의신청을 통해 세 부담을 줄일 수 있음

 

 

8. 가산세

● 가산세 : 종합부동산세를 신고한 경우에 적용하며, 2005 ~ 2007년분은 가산세를 부과하지 않음

 

● 과소신고가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%)

 

● 납부지연가산세 : 무(과소) 납부세액 × 납부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 × 1만 분의 2.2

 

● 이자상당가산액 : 합산배제된 임대주택 등 또는 주택신축용 토지로써 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우

 

● 이자상당가산액 : 경감받은 세액 × 납부기한의 다음 달부터 추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만 분의 2.2

 

 

종합부동산세는 단순히 고가의 집을 소유한 사람만이 아니라, 주택 가격 상승, 세법 개정, 공시가 변동 등 다양한 요인으로 인해 일반 서민도 대상이 될 수 있는 세금입니다.

 

그만큼 꾸준히 관심을 가지고 자산 포트폴리오를 점검하는 것이 중요합니다.